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藍(lán)色東郊城堡酒吧街項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)策劃提案
作者：凡人 時(shí)間：2009-7-26 字體：[大] [中] [小]
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目 錄
第一章、 前言
（解讀酒吧文化）
第一章、 酒吧市場(chǎng)調(diào)查
一、前酒吧行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)
二、國(guó)內(nèi)（北京）酒吧市場(chǎng)及省會(huì)石家莊酒吧經(jīng)營(yíng)狀況
三、酒吧市場(chǎng)分析
第三章、酒吧項(xiàng)目概況與分析
一、項(xiàng)目介紹
二、項(xiàng)目分析
第四章、酒吧街項(xiàng)目定位策略
一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、
二、產(chǎn)品價(jià)位定位
三、目標(biāo)客戶定位
第五章、酒吧街項(xiàng)目規(guī)劃
一、項(xiàng)目規(guī)劃介紹
二、項(xiàng)目亮點(diǎn)提煉
第六章、酒吧街項(xiàng)目營(yíng)銷策略
一、酒吧街項(xiàng)目名稱命名
二、酒吧街項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理
三、酒吧街項(xiàng)目收益分析
四、酒吧街項(xiàng)目推廣階段
五、酒吧街項(xiàng)目推廣建議
六、酒吧街項(xiàng)目廣告推廣策略
七、酒吧街廣告價(jià)格策略
八、結(jié)束語(yǔ)
第一章、前言
————解讀酒吧文化發(fā)展
酒文化，在人類文化的歷史長(zhǎng)河中，它已不僅僅是一種客觀的物質(zhì)存在，而是一種文化象征，即酒神精神的象征。
“李白斗酒詩(shī)百篇 ，長(zhǎng)安市上酒家眠 。天子呼來不上船， 自稱臣是酒中仙�！边@是人們對(duì)唐代著名詩(shī)人李白的贊頌。
多少年來，飲酒作詩(shī)已成了文化我們中華民族炎黃子孫生活中的一個(gè)主要因素。并且在我們的生活中已形成了濃厚的酒文化。
說到“酒吧”這一行業(yè)，我們還追溯到許久以前。
據(jù)了解，酒吧最初源于歐洲大陸，但是BAR一詞還是到16世紀(jì)才有了吧的義項(xiàng)。吧一詞傳入我國(guó)去僅有10 多年的歷史。
十幾年前，酒吧作為西方酒文化標(biāo)準(zhǔn)模式被引入到我國(guó)，已逐漸走入人們的生活，走入城市的大街小巷。酒吧產(chǎn)業(yè)的興起與紅火與整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化之變化都有著密不可分的關(guān)系，酒吧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶已成為我國(guó)休閑消費(fèi)產(chǎn)業(yè)中的一支主力軍。
酒吧的興起與紅火，與整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，文化變化都有著密不可分的關(guān)系，酒吧的步伐始終與時(shí)代的步伐同步。
“酒吧屬于一個(gè)聚合自己同類人的空間”這句話很能說明這許多文化人去酒吧的心態(tài)， 有人說泡吧是為了要擺脫自己，把自己工作生活學(xué)習(xí)的壓力在所謂的“鬧吧”里全部發(fā)泄出來，也因此人說泡吧是為了尋找自己，在所謂“靜吧”里幽靜，舒適，溫馨的氣氛里去深度的思考去參悟。尋找一個(gè)真正的自我，并與同類分甘同味。但是總的說酒吧是一種反叛文化，是深夜不歸的無聲的默許，是隨人們生活節(jié)奏應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。
無論是在北京、上海等大都市中，風(fēng)格不一的酒吧隨處可見。特別還形成了酒吧集散地（集中式經(jīng)營(yíng)）。
到過北京三里屯酒吧的人知道，感覺還蠻有特色。因此，“酒吧”就成了眾多小資群體們聚會(huì)的場(chǎng)所。
第二章、酒吧市場(chǎng)調(diào)查
一、酒吧行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)
酒吧在英文中寫作“bar”，這個(gè)詞來源于古希臘語(yǔ)。根據(jù)希臘語(yǔ)大辭典，bar在古希臘文中的原意是指木柵欄。
早期的酒吧只是出售酒水的柜臺(tái)，后來隨著釀酒業(yè)的發(fā)展，酒吧從飯店和餐館中分離出來，成為專門出售酒水和客人飲酒、交友、聚會(huì)、娛樂的地方。
我國(guó)的酒吧最早出現(xiàn)在20世紀(jì)二三十年代的上海、青島、哈爾濱、旅順、大連等一些港口城市，主要服務(wù)于當(dāng)時(shí)在中國(guó)的西方消費(fèi)者，一些達(dá)官貴人也經(jīng)常出入于這些消遣場(chǎng)所。在當(dāng)時(shí)來說，這些酒吧還不是普通意義上的平民化消費(fèi)，包括后來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，酒吧或者行使酒吧功能，但不以酒吧名字出現(xiàn)的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，仍然是服務(wù)于當(dāng)時(shí)中國(guó)的上流社會(huì)，所以這些酒吧多集中于使領(lǐng)館和大型酒店附近。
近20年來，中國(guó)改革開放不斷深入和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的快速發(fā)展，催生出數(shù)量龐大的各式酒吧。隨著人們對(duì)酒吧的接觸增多，越來越多的中國(guó)人喜歡上了酒吧這種消費(fèi)和交際場(chǎng)所，酒吧也不再是貴族消費(fèi)，而是開始與中國(guó)文化相交融，呈現(xiàn)出生活化、大眾化和本土化的發(fā)展趨勢(shì)。
酒吧，在中國(guó)各地已成為時(shí)尚生活的象征：酒店里的酒吧，酒吧街，飯館餐廳里的酒吧，各種慶典活動(dòng)的酒吧服務(wù)，甚至家居里的私人酒吧，無處不在，無酒不歡，人們置身其中，有意無意地使酒吧文化變得更加豐富。
酒吧隨著社會(huì)的發(fā)展而興起，而中國(guó)文化的結(jié)合必然產(chǎn)生微妙的化學(xué)作用，甚至擦出火花。法國(guó)紅酒拌七喜，可能是至今最“具有中國(guó)特色”的創(chuàng)舉，又或者將來會(huì)有同胞暢飲威士忌之后，酒膽兩邊生，用唐詩(shī)宋詞配搖滾樂，樂與怒一番！
在酒吧里，洋酒是否主角并不重要，有趣的是酒里的乾坤，及隨之而起的風(fēng)云軼事。無論你是酒客，酒吧里的�？停】�，從事與酒吧相關(guān)的工作者，或是老板一族，你都會(huì)從這里發(fā)現(xiàn)一些驚喜。至少，這個(gè)“酒吧”的宗旨是為你提供一切，除了酒…… ！
二、國(guó)內(nèi)（北京）酒吧市場(chǎng)及省會(huì)石家莊酒吧經(jīng)營(yíng)狀況
1. 國(guó)內(nèi)酒吧市場(chǎng)調(diào)查
酒吧作為一種時(shí)尚，代表了一種新的消費(fèi)理念，在近十幾年里如雨后春筍般的紛紛落戶全國(guó)各大城市。并且在文化的積淀中，逐漸的形成了各大都市不同的吧文化，如北京的品種繁多，粗獷開闊，上海細(xì)膩傷感，情調(diào)迷人，廣州的酒吧熱鬧繁雜，深圳的酒吧最不乏激情......下面是幾個(gè)大都市的酒吧文化。
說到黃城根的酒吧，人們就自然的會(huì)想到“北京的三里屯酒吧街”。三里屯位于朝陽(yáng)區(qū)三里屯合北路東側(cè)，全長(zhǎng)260多米，占地近2000平方米，種類多樣，有與足球相關(guān)的足球酒吧，能看電影的電影酒吧，充滿藝術(shù)情調(diào)的藝術(shù)家酒吧，有掛滿車牌照的博物館酒吧，還有利用廢棄的大巴士改造的汽車酒吧......男孩女孩酒吧可以算的上三里屯首屈一指的酒吧之一了，酒吧簡(jiǎn)潔明快，給人一種親切感，不過這里最出名的是他的巨大的音響。
猴子樹酒吧是現(xiàn)代與古樸的結(jié)合，典雅中不乏激情。秘密花園酒吧悠閑寧謐給人一種溫馨的感覺。總之北京的酒吧各有特色，休閑，情調(diào)，浪漫，溫馨是其追求的格調(diào)。
我們每每說到國(guó)際大都市的上海，大家除了聯(lián)想到美麗的都市夜景和迷人外灘風(fēng)光。其實(shí)上海的酒吧文化更是讓大家贊不絕口：沉醉在霓虹都市的風(fēng)景�！昂馍铰贰笨梢哉f是上海的“三里屯”。這里的酒吧鱗次櫛比，風(fēng)格各異。大體上說是三分時(shí)髦，四分異域，五分懷舊。舊上海風(fēng)情成為了人們?cè)谛聲r(shí)期追求的一種新的時(shí)尚“東海堂”是一個(gè)很有情調(diào)的懷舊酒吧，年代久遠(yuǎn)的藏書，古里古氣的鐘表，舊式的硬木地板無聲無息的傳出了舊上海的氣息。另外守望者酒吧代表了上海酒吧的淳樸，JUDY`STOO是上海喧囂的標(biāo)志。
深圳的酒吧：輕快的華爾茲。深圳的城市建筑和人文意象訴說著這個(gè)城市的美麗，個(gè)性和生命力。酒吧作為一個(gè)城市不可或缺的時(shí)尚文化標(biāo)志，在深圳的各個(gè)部位蓬勃生長(zhǎng)，華僑城酒吧街和海上世界酒吧街是深圳吧文化的濫觴地，華僑城酒吧街給人的感覺是青春和個(gè)性的匯集地，那里的吧主大多是很年輕的新新人類，營(yíng)造的氣氛不論是熱鬧還是沉靜都叫人從中找到年輕的感覺。海上世界是外籍消費(fèi)者云集的地方，異國(guó)特色頗為濃厚。
最有特色的酒吧，就是青島“啤酒街”：“啤酒街”也是一條名符其實(shí)的“酒吧街”。啤酒街著力打造一條酒吧景觀線，以青啤博物館和青島啤酒宮為兩大龍頭，將沿街的40多家酒店餐飲店“串聯(lián)”起來，引導(dǎo)道路兩側(cè)的餐飲店向啤酒吧和洋溢著啤酒文化氣息的餐飲店過渡，除了啤酒之家、啤酒宮等場(chǎng)所外，還將通過營(yíng)造花園式廠區(qū)和街道式花園來打造特色啤酒吧，設(shè)計(jì)了景觀花壇，增加了休憩空間，為市民提供一個(gè)飲酒品酒的酒吧風(fēng)情街。分布在登州路周邊的酒吧“動(dòng)靜結(jié)合”，價(jià)位也分高、中、低等幾大檔次，以滿足不同市民的消費(fèi)需求。這些酒吧中既有近1000平方米的“歐啦啦”鬧吧，也有適合三五人靜思閑聊的靜吧，總之一個(gè)原則就是要來這里消費(fèi)的市民都可以選擇自己喜歡的酒吧。青島啤酒街可算是酒吧街的特例，它以青島啤酒及其文化為背景，創(chuàng)造了具有青島特色的大眾的酒吧文化，據(jù)報(bào)道，開業(yè)當(dāng)天，這條不足千米長(zhǎng)（871米）的啤酒街竟然聚集5萬(wàn)余人，鮮啤銷量30噸，可見其盛況。
2. 河北省城石家莊酒吧行業(yè)
根據(jù)最近一段時(shí)間對(duì)國(guó)內(nèi)洋快餐市場(chǎng)（酒吧）行業(yè)的調(diào)查與了解，河北的起步相對(duì)比較晚。
到目前為止，石家莊市的酒吧規(guī)�；�(jīng)營(yíng)程度不高，酒吧布局存在著過度分散的問題。
育才街是較早的酒吧聚集地，1990年代最紅火的時(shí)候，出現(xiàn)了家園、NO．99等多個(gè)小有名氣的酒吧，河北賓館及河北師范大學(xué)的外賓、留學(xué)生等是其當(dāng)時(shí)依托的主要對(duì)象。
隨著這些酒吧關(guān)門謝客，育才街的聲勢(shì)也日漸衰微。而近兩年興起的新酒吧，要么以獨(dú)體姿態(tài)占據(jù)在交通便利的黃金地段，如單行道、焦點(diǎn)FACE；要么分布在省會(huì)各個(gè)角落，往往一條街就有一個(gè)或幾個(gè)“社區(qū)酒吧”，每至夜深時(shí)分，這些社區(qū)酒吧往往只有那么幾個(gè)顧客。酒吧的過度分散嚴(yán)重浪費(fèi)了資源，并導(dǎo)致了石家莊整個(gè)酒吧業(yè)水平不高。由于過度分散缺乏競(jìng)爭(zhēng)，石家莊現(xiàn)在的“吧”個(gè)性還不夠鮮明突出，“吧”與“吧”之間面孔模糊，大同小異。沒有將酒吧的魅力充分挖掘出來，消費(fèi)者對(duì)酒吧的選擇隨機(jī)性很大，依賴性卻很小。北京的酒吧街有很多主題性的酒吧，每家酒吧都是一道風(fēng)景，可在石家莊選擇的余地卻很小。
就在年初對(duì)石家莊人來說還比較遙遠(yuǎn)的慢搖吧，在不到一年的時(shí)間內(nèi)不但倏然而至、小成氣候，而且正在以一種潮流的氣勢(shì)裹挾著省會(huì)的酒吧業(yè)。據(jù)了解，正在籌建以及準(zhǔn)備開業(yè)的酒吧基本上都以慢搖吧的面目出現(xiàn)。蘇格蘭、sevenclub、超越神話都已經(jīng)在開業(yè)不久就嘗到甜頭。sevenclub的有關(guān)負(fù)責(zé)人楊先生介紹，他們今年9月開業(yè)，到現(xiàn)在剛剛運(yùn)營(yíng)兩個(gè)月，但已經(jīng)感受到了這個(gè)市場(chǎng)的巨大空間。他說，這個(gè)店開業(yè)的時(shí)候沒有做過任何廣告，但是很快就有了顧客群。
11月30日開業(yè)的瑪索國(guó)際娛樂(MAZZOCLUB)的負(fù)責(zé)人說：目前，石家莊的夜店多達(dá)500多家，其中慢搖吧之所以在諸多夜店中快速嶄露頭角，主要是其投資人抓住了當(dāng)前人們生活節(jié)奏快，急需找一個(gè)減壓的出口的市場(chǎng)空缺。她說，以前一提到減壓，人們想的就是激烈的蹦迪以及一醉方休，從市場(chǎng)發(fā)展看，這些更適合那些壓力不是特別大、喜歡玩鬧的年輕人，而很多成功人士和白領(lǐng)則更喜歡淺吟低唱、甚至可以互動(dòng)表演的慢搖吧。該負(fù)責(zé)人說，市場(chǎng)是需要細(xì)分的，而細(xì)化后的慢搖吧之所以能很快“攻陷”那些高收入人群，和這點(diǎn)分不開。
大石門、金馬不夜城、懷特酒吧街、國(guó)際大道等眾多石家莊商業(yè)地產(chǎn)都曾經(jīng)或正在孕育未來的酒吧街。有不少投資商紛紛看好這塊產(chǎn)業(yè)，建立酒吧街成為諸多公司案頭的重要項(xiàng)目。
三、酒吧市場(chǎng)分析
依照發(fā)達(dá)地區(qū)酒吧業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，酒吧和一些專業(yè)行業(yè)一樣，需要靠規(guī)�；瘞�(dòng)發(fā)展。無論是北京的三里屯、上海的新天地，還是桂林的陽(yáng)朔西街，聞名天下的不是某個(gè)具體的酒吧，而是整個(gè)酒吧街，整個(gè)城市的酒吧業(yè)。所以，“街”是酒吧業(yè)繁榮的載體。
酒吧的興起與一座城市的文化背景有很大的關(guān)系，而石家莊還沒有完全形成這種可以讓酒吧依托生存的文化氛圍，“吧”作為一種生活方式還沒有真正進(jìn)入到省會(huì)人的日常生活中來。而商業(yè)行為打造的酒吧街勢(shì)必會(huì)很實(shí)際，會(huì)要求直接收益，尤其是位置好的地塊，在石家莊尚未形成吧文化的今天，這會(huì)間接導(dǎo)致普通消費(fèi)者對(duì)酒吧的望而卻步，經(jīng)營(yíng)者對(duì)投資持觀望態(tài)度。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除“七十年代”等6、7家在建設(shè)大街比較集中以外，大都比較分散�！捌呤甏钡葞准曳孔鉃�24元/月/平米，并保證三年不變，因此而聚集起來。我們?cè)谡猩虝r(shí)可以參照青島啤酒街，高中低檔兼收并蓄，打造大眾化的酒文化，讓酒吧街更加貼近普通百姓，吸引更多的人到我們的酒吧街來，人氣有了，生意自然就會(huì)好。在按這種思路調(diào)查中，“牧馬人”等幾家持支持態(tài)度，認(rèn)為由酒吧街管委會(huì)采取統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一策劃，合理引導(dǎo)吧文化，以平民酒吧吸引人氣，各種特色的酒吧生意肯定會(huì)好起來。另外有在酒吧消遣的李小姐等人也是持支持態(tài)度，準(zhǔn)備投資，時(shí)時(shí)催問酒吧街的位置和招商時(shí)間。
四、酒吧現(xiàn)狀分析
我們?cè)谧鍪袌?chǎng)調(diào)查前，就根據(jù)我們選做得項(xiàng)目不是單個(gè)酒吧，而是以開發(fā)酒吧內(nèi)娛樂項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)為目的，因此在做調(diào)查與分析過程中，我們也圍繞著這個(gè)主題為目的的！
1、市場(chǎng)訴求，根據(jù)本人的親身體驗(yàn)，在酒吧內(nèi)部，可供娛樂的項(xiàng)目實(shí)在太少，為數(shù)不多的幾種娛樂方式如唱歌，跳舞，劃拳，玩色子。一部分人只是坐在那里喝酒，一部分才會(huì)去跳舞，兩者形成鮮明的對(duì)比，加以舞池的面積很小，又只能上去十個(gè)人左右，因此大部分人還是在下面喝酒，而其他的娛樂產(chǎn)品又比較缺乏，娛樂方式單調(diào)。在包廂里面，還可以玩玩色子，唱歌，劃拳，但這樣的相應(yīng)環(huán)境不多，既包廂不多，從而又可以看出大部分人還是在外面的大廳里面。（也有消費(fèi)水平的原因）在酒吧里，老板是喜歡消費(fèi)者能盡快地消費(fèi)酒，因此，應(yīng)該從消費(fèi)者心理特點(diǎn)，通過環(huán)境與產(chǎn)品的雙向刺激來激發(fā)消費(fèi)者的喝酒欲望。從上分析可以得出一句話：酒吧內(nèi)部娛樂產(chǎn)品以及娛樂方式急需增加！
2、娛樂產(chǎn)品，環(huán)境之間的關(guān)系 在京都酒吧內(nèi)部，消費(fèi)者成分非常復(fù)雜，從努力分布來看，16~25歲居多，分析其年齡心理特征可得出：在他們這個(gè)年齡階段，自我控制能力不強(qiáng)，好奇心，玩心很重。他們是追求刺激的一群，但又不落于世俗，他們能理解新事物的出現(xiàn)，并且很容易接受新事物。在這種酒吧的環(huán)境里，伴隨著強(qiáng)勁的搖滾音樂和酒精所起的作用，他們可以盡情地?fù)u擺，盡情地發(fā)泄、釋放。這便是他們來這個(gè)地方的基本目的。在這里，他們不僅借助了環(huán)境給他們烘托出來的特殊氛圍，同時(shí)，他們這些情趣都以?shī)蕵樊a(chǎn)品作為載體的，娛樂產(chǎn)品包括了音樂、啤酒、色子等等。因此從上述分析中我們也可以得出一句話：消費(fèi)者因環(huán)境而產(chǎn)生情趣、欲望，借助于娛樂產(chǎn)品去實(shí)現(xiàn)所產(chǎn)生的情趣、欲望。
3、產(chǎn)品訴求，產(chǎn)品訴求即產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位。從前面的市場(chǎng)訴求，到人，娛樂產(chǎn)品，環(huán)境之間的關(guān)系，我們不難看出，對(duì)于開發(fā)娛樂產(chǎn)品無非有兩個(gè)目的：第一從商家來看，是為了更好更快地銷售他的酒；第二從消費(fèi)者來看，是為了更直接更刺激地發(fā)泄與享受。這就是酒吧娛樂產(chǎn)品開發(fā)所依附的兩個(gè)信息，也是必須具備的兩個(gè)基本功能。另外，對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的具體要求，應(yīng)該在符合這兩個(gè)基本功能的基礎(chǔ)上通過考慮人與環(huán)境對(duì)產(chǎn)品的約束來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的訴求。首先，對(duì)消費(fèi)者而言，通過產(chǎn)品來滿足消費(fèi)者必須是產(chǎn)品能激發(fā)消費(fèi)者的潛在需求，通過產(chǎn)品這個(gè)執(zhí)行載體來實(shí)現(xiàn)其潛在需求，具體的應(yīng)該包括能激發(fā)人與環(huán)境之間的互動(dòng)狀態(tài)，即包括聽覺的釋放，觸覺的刺激，視覺的享受。其次，對(duì)環(huán)境而言，又必須符合特定的有形環(huán)境，包括光線的強(qiáng)弱，地形面積的大小，聲音的嘈雜度。和特定的無形環(huán)境，如氣氛，心情等等都直接限制了產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)。
第一章、 酒吧項(xiàng)目概況與分析
一、 項(xiàng)目概況
“藍(lán)色東郊城堡酒吧街”項(xiàng)目位于石市東部的建明中路雨?yáng)|二環(huán)交叉口，由于這里的交通發(fā)達(dá)，附近居民居住較聚眾；所以這里已形成了蔬菜、小物品批發(fā)市場(chǎng)。
目前，馬路兩邊臨街商鋪70多套，建筑面積8000多平米，每套商鋪都是上下兩層結(jié)構(gòu)，單套面積118-160平米。為了能使本項(xiàng)目中購(gòu)房業(yè)主物有所值和提高業(yè)主及經(jīng)營(yíng)商戶的投資回報(bào)率,特聘請(qǐng)規(guī)范化、智能化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)——河北東風(fēng)臺(tái)商業(yè)管理有限公司承擔(dān)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃及物業(yè)管理。以此塑造成華北區(qū)域、省城內(nèi)的品牌酒吧街。
二、 項(xiàng)目介紹
東郊藍(lán)色城堡酒吧街是有石家莊東風(fēng)臺(tái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司依據(jù)石家莊地區(qū)現(xiàn)代生活發(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)長(zhǎng)期策劃、精心構(gòu)思、細(xì)心打造的前衛(wèi)型休閑消費(fèi)項(xiàng)目的酒吧街。該項(xiàng)目的位于建明中路和東二環(huán)交叉口，馬路兩邊臨街商鋪70多套，建筑面積8000多平米，每套商鋪都是上下兩層結(jié)構(gòu)，單套面積118-160平米。
三、 項(xiàng)目分析
l 背景及建設(shè)內(nèi)容：東郊藍(lán)色城堡酒吧街依托現(xiàn)已形成商業(yè)的區(qū)域，據(jù)了解；這里的消費(fèi)客群每天將達(dá)到4萬(wàn)人次。
l 建商業(yè)酒吧一條街，古商賈產(chǎn)品銷售古街。項(xiàng)目進(jìn)駐酒吧將達(dá)到70余家。
l 總投資
l 效益分析：項(xiàng)目共計(jì)有70家酒吧在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)開始經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)年租金 萬(wàn)元，二年半即可收回投資。
前期工作進(jìn)展情況：已完成可行性論證。
l 合作方式：聯(lián)合投資、合作。
l 聯(lián)系單位：
l 聯(lián)系人：
l 聯(lián)系電話：
郵政編碼：
四、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
l 地利優(yōu)勢(shì)
² 目前區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大
² 本案所定位招租需求量較高
² 區(qū)域出行交通便捷
² 本案所處地理位置優(yōu)勢(shì)（東二環(huán)周邊）
l 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)
² 石家莊是華北地區(qū)發(fā)展中的大城市，根據(jù)我們對(duì)整個(gè)城市發(fā)展的了解，針對(duì)酒吧行業(yè)發(fā)展中的實(shí)際情況我將制定全方位的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與規(guī)劃。
² 項(xiàng)目在建設(shè)之前，我將聘請(qǐng)國(guó)際著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)著這一項(xiàng)目進(jìn)行全方位的設(shè)計(jì)。
² 在石市酒吧還處于發(fā)展初期，我們將借鑒國(guó)外商業(yè)管理模式對(duì)酒吧街項(xiàng)目進(jìn)行整體管理與包裝。
² 東郊藍(lán)色酒吧街項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的啤酒，屬于國(guó)內(nèi)著名品牌啤酒。
² 項(xiàng)目?jī)?nèi)的啤酒城堡外觀將進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的外觀裝飾，給消費(fèi)者一個(gè)視覺的享受。引起眾多消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。
l 劣勢(shì)分析
² 區(qū)域環(huán)境較差
² 區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施較少
² 目前，石市酒吧消費(fèi)氛圍還沒有形成成熟概念，消費(fèi)者市場(chǎng)還需要有待培育。
² 項(xiàng)目位置是一個(gè)比較混亂的地帶，這是一個(gè)需要有待升級(jí)的建設(shè)項(xiàng)目。
第四章、酒吧街項(xiàng)目定位策略
一、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位、
我們結(jié)合石家莊實(shí)際，貼近普通百姓生活，從倡導(dǎo)酒文化、提高酒品位、豐富酒知識(shí)入手，打造適合“莊里人”的大眾的酒吧街文化！
為此，我們準(zhǔn)備打造成一個(gè)中高檔的酒吧一條街。
二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理
現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。由酒吧街管委會(huì)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一策劃宣傳，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日�，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商業(yè)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌等。拋棄只收房租和物業(yè)費(fèi)的低級(jí)管理模式，提高所有管理人員的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，樹立和經(jīng)營(yíng)者榮辱與共的經(jīng)營(yíng)理念，把經(jīng)營(yíng)公司和酒吧經(jīng)營(yíng)者的利益捆綁到一起，共同把酒吧街經(jīng)營(yíng)好。
三、客戶定位
² 能獨(dú)立酒吧經(jīng)營(yíng)專業(yè)人員
² 具有投資欲望商人
² 對(duì)洋快餐行業(yè)比較了解的商務(wù)人士。
第五章、酒吧街項(xiàng)目規(guī)劃
一、酒吧街整體規(guī)劃建議
位于河北省會(huì)石家莊市長(zhǎng)安區(qū)的東郊藍(lán)色城堡酒吧街，是一個(gè)具有前衛(wèi)的文化活動(dòng)繁華陣地。這個(gè)項(xiàng)目從規(guī)模規(guī)劃上還算是比較龐大。
在做這個(gè)項(xiàng)目之前，我們首先的是要做個(gè)酒吧文化氛圍較濃的活動(dòng)場(chǎng)所，另外就是要打造一個(gè)酒吧集中式的經(jīng)營(yíng)船艦。
規(guī)模大概8000平米，有75套二層臨街門臉組成，商鋪的面積從118-160平米不等，建筑方面沒有突出的風(fēng)格，只能我們自己設(shè)計(jì)道路和兩頭的入口處，以體現(xiàn)整條街道的風(fēng)格。關(guān)于規(guī)劃，我的思路是在道路的南面作酒吧，北面作餐飲。關(guān)于活動(dòng)，是天熱時(shí)搞啤酒活動(dòng)，天涼時(shí)搞美食活動(dòng)，當(dāng)然也可以穿插著搞。啤酒街的思路主要是參照青島啤酒街。
二、東郊藍(lán)色城堡酒吧街規(guī)劃思路
東郊藍(lán)色城堡酒吧街位于省會(huì)石家莊市區(qū)東部的建明東路，由于地理位置的原因，這里早已形成了一條小飾品、蔬菜批發(fā)與零售的商業(yè)街。總長(zhǎng)1公里左右，其路面寬9米。
l 規(guī)劃構(gòu)思 的騎樓式建筑商業(yè)街，地處省會(huì)城市的東部，區(qū)域的交通組織是規(guī)劃的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)是立足于“保護(hù)為主、改造為鋪”的原則，保護(hù)其傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和特色，改造其整體環(huán)境，使之與現(xiàn)代生活發(fā)展相適應(yīng)。
l 空間布局 建明東路、民生路兩側(cè)建筑呈線型布設(shè)，加上傳統(tǒng)騎樓的灰度空間，規(guī)劃采取設(shè)置文化較濃商業(yè)街從而取得豐富多彩的空間效果。在空間環(huán)境設(shè)計(jì)上大膽地將景觀小品、城市街景雕塑、夜景燈光照明、背景音樂、廣告霓虹光等現(xiàn)代環(huán)境系統(tǒng)引入步行街，使古老的商業(yè)街煥發(fā)青春的活力。而后將具有歐洲文化風(fēng)格在融入地區(qū)的特色，提升了步行街的文化格調(diào)。
l 創(chuàng)新與特色 規(guī)劃注重延續(xù)傳統(tǒng)文化特色和歷史文脈，同時(shí)科學(xué)利用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法和建筑材料，較好地處理保護(hù)與發(fā)展的關(guān)系。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了可操作性，實(shí)施效果良好。
酒吧街接境效果圖片
二、酒吧街項(xiàng)目亮點(diǎn)提煉
亮點(diǎn)一：街道景觀獨(dú)特
將塑造獨(dú)具匠心的街道景觀、別出心裁的酒吧裝潢風(fēng)格、豐富多彩的娛樂休閑方式。酒吧街周圍綠樹成陰，輔以各種燈飾，耀眼的霓虹燈與婆娑樹影相映成趣，增添浪漫情調(diào)。
亮點(diǎn)二：鮮啤直通酒吧
東郊藍(lán)色城堡酒吧街項(xiàng)目位于省會(huì)建明東路，交通便利，離市啤酒廠距離不遠(yuǎn)，二十分鐘后就能讓客人品嘗到鮮美的啤酒。味道濃濃的新美啤酒擺在客人面前，使人們品嘗到了鮮美啤酒的芳香。為此，該賣點(diǎn)將吸引求新、求奇的客人。
亮點(diǎn)三：消費(fèi)層次較高
因該酒吧一條街地處石家莊東部地區(qū)的建明東路，屬于新的商貿(mào)區(qū)域，居民和游客的消費(fèi)層次高。周邊的公司、商務(wù)辦公樓、商場(chǎng)超市等可以為酒吧街帶來一定消費(fèi)群體。近來隨著人流不斷增加，屆時(shí)將有更多消費(fèi)者前往酒吧街消費(fèi)。
亮點(diǎn)四：酒吧特色各異
東郊藍(lán)色城堡酒吧街注重整體規(guī)劃，更強(qiáng)調(diào)特色。因此，每一間酒吧都要做到獨(dú)樹一幟、個(gè)性鮮明，酒吧必須有自己的標(biāo)識(shí)物，酒吧的門廊、招牌、內(nèi)外裝修格調(diào)均要求不同，或具鄉(xiāng)土氣息，或具異國(guó)情調(diào)。
在整個(gè)街區(qū)的部分街道上和人行道上，要繪制一些彩色圖案，設(shè)立一些雕塑。此外，酒吧街特意強(qiáng)調(diào)燈光裝飾效果。
酒吧街預(yù)想圖片1
圖片2酒吧街的夜景圖片顯示
第六章、酒吧街項(xiàng)目營(yíng)銷策略
一 、酒吧街項(xiàng)目名稱命名
根據(jù)該項(xiàng)目地處的地理位置以及目前發(fā)展進(jìn)度實(shí)際情況，我們現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目暫時(shí)定名為“東郊藍(lán)色酒吧街”。
項(xiàng)目名稱解釋：
酒吧文化酒吧最初源于歐洲大陸，但由于區(qū)域文化風(fēng)俗的原因，歐洲人對(duì)海洋有一種特殊的感情。為此他們?cè)诮▌e墅時(shí)大分都選擇在海邊或是有山有水的地方，他們?cè)趯?duì)所居住的地方起名為“蘭色”為基調(diào)。在就是說，特在講到蘭色一些專家學(xué)者把蘭色定為浪漫的色彩，這與歐洲人的性格頗為協(xié)調(diào)，為此我們?cè)趯?duì)這個(gè)酒吧街項(xiàng)目就進(jìn)行命名時(shí)，首先考慮的是蘭色。
東郊藍(lán)色酒吧街項(xiàng)目地理位置處于石家莊市去的東部，在過去那里雖然建了許多工廠但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限制，那里屬于郊區(qū)。我在對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行命名時(shí)，首先考慮我們的消費(fèi)群體是中國(guó)子民。所以我們要結(jié)合東西方的結(jié)合。
二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理
現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。由酒吧街管委會(huì)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一策劃宣傳，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日�，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商業(yè)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌等。拋棄只收房租和物業(yè)費(fèi)的低級(jí)管理模式，提高所有管理人員的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，樹立和經(jīng)營(yíng)者榮辱與共的經(jīng)營(yíng)理念，把經(jīng)營(yíng)公司和酒吧經(jīng)營(yíng)者的利益捆綁到一起，共同把酒吧街經(jīng)營(yíng)好。
招商范圍：
根據(jù)酒吧街的定位，確定了我們的招商范圍，包括酒吧、啤酒屋、特色餐館等，酒吧包括鬧吧、靜吧、懷舊吧、體育吧等，啤酒屋包括瓶啤、扎啤、鮮啤等 。
租售政策：
啤酒街由60套商鋪組成，總面積約7000平米，單套面積分別為118到160平米不等。
開發(fā)商條件：
租金一期450萬(wàn)，首付100萬(wàn)，可分2-3次付清，時(shí)間不超4個(gè)月。
合同期10-15年，每年租金150萬(wàn)元，第一年免費(fèi)。
支付方式：付清450萬(wàn)元后，自開始計(jì)算租金之日起（第二年），每年支付90萬(wàn)元租金，其余60萬(wàn)元從450萬(wàn)元押金中扣除，直至扣完，然后每年按150萬(wàn)元支付。
根據(jù)收益表分析，我們以每套10年15萬(wàn)以下接受比較合適，以此作為我們談判的底線。
三、啤酒街項(xiàng)目收益分析
1、酒吧街市場(chǎng)收益分析
2、 客戶投資分析
四、項(xiàng)目推廣階段
1、策略概述
高姿態(tài)、高品位的社會(huì)公關(guān)活動(dòng)。
引起公眾注意的新聞事件營(yíng)銷。
準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶層面全方位氣勢(shì)磅礴的宣傳活動(dòng)。
現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)將來的期望值，給客戶以購(gòu)買信心。
公共關(guān)系策略與廣告宣傳推廣并舉。
2、品牌形象建立
此時(shí)產(chǎn)品尚未完全確定，營(yíng)銷中以渲染北美、歐洲的歷史背景、人文掌故以及未來發(fā)展的美好藍(lán)圖為主，營(yíng)造氣氛，充分發(fā)表自己的生活主張，樹立對(duì)國(guó)際菁英們的品牌形象感召。
3、牌強(qiáng)勢(shì)推廣：第一輪推廣酒吧街品
將高端產(chǎn)品推出上市，在市場(chǎng)上樹立酒吧文化形象。全面整合各方面推廣手段，全面帶動(dòng)人氣，媒體力度達(dá)到最高潮在公眾層面確立東郊藍(lán)色城堡酒吧街的品牌地位，在完成項(xiàng)目產(chǎn)品推廣銷售的的同時(shí)為后續(xù)的工作打下深厚基礎(chǔ)。
4、品牌升華：第二輪推酒吧文化氛圍
已有的品牌效應(yīng)增強(qiáng)了客戶對(duì)產(chǎn)品增值盈利前景的信心，再針對(duì)投資型客戶的特點(diǎn)，開展準(zhǔn)確有效的推廣活動(dòng)，使品牌進(jìn)一步提升。
5、品牌延續(xù)第三輪推廣
再針對(duì)投資商戶的特點(diǎn)，開展準(zhǔn)確有效的推廣活動(dòng)，使東郊藍(lán)色酒吧街為石家莊或北方區(qū)域酒吧文化的表，品牌得到永久延續(xù)。
五、推廣建議
推廣策略
推廣是本項(xiàng)目起勢(shì)的關(guān)鍵，也是前期營(yíng)銷策劃工作的重點(diǎn)之一。建議推廣策略為：一套班子、一本書、一串運(yùn)動(dòng)、一個(gè)高潮。
1、一套班子
組織專門人馬成立一個(gè)專門推廣班子。由有成功推廣炒作經(jīng)驗(yàn)的知名策劃擔(dān)綱，結(jié)合外圍房地產(chǎn)及新聞班子記者數(shù)個(gè)，在制定完整策劃炒作方案后，分步、有節(jié)奏地開始炒作，預(yù)熱市場(chǎng)—稱其為文攻。利用的主要是新聞報(bào)道、人物專訪、新聞發(fā)布會(huì)、研討會(huì)、聯(lián)誼會(huì)。
2、一本書de傳播動(dòng)力
編制項(xiàng)目雜志，目的是營(yíng)造項(xiàng)目的文化品牌，雜志由有專長(zhǎng)的人才編輯，每月一刊。內(nèi)容主要是項(xiàng)目發(fā)展、經(jīng)營(yíng)公司企業(yè)文化、酒吧文化及古典音樂介紹和浪漫的羅曼迪故事。
3、一串運(yùn)動(dòng)
這是推廣策略中的中心內(nèi)容，由于項(xiàng)目得異地文化色彩較濃，推廣內(nèi)容影響力大，我們稱之為“運(yùn)動(dòng)”，其活動(dòng)內(nèi)容主要打酒吧文化街品牌。
酒吧街文化牌是指為項(xiàng)目注入精神和環(huán)境的文化的內(nèi)涵的工作。通過這些推廣活動(dòng)，營(yíng)造一個(gè)“環(huán)境文化”、“建筑生態(tài)”“人文生態(tài)“，為本案“高品質(zhì)項(xiàng)目”、“消費(fèi)也是一種享受”的定位提供有力支持，使項(xiàng)目具備更高的附加值，從而“名”、“利”雙收�！熬瓢晌幕瘏^(qū)域”的概念，可以，同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素，全方位塑造高品質(zhì)形象，才會(huì)有投資價(jià)值、魅力恒久。
4、一個(gè)高潮
通過較長(zhǎng)時(shí)間的軟性推廣和炒作預(yù)熱市場(chǎng)，使開盤正式銷售之日達(dá)到一個(gè)人氣的高潮。將這一高潮持續(xù)百日，用“閃電術(shù)”完成本年度的主銷售任務(wù)，使銷售工作節(jié)奏明顯、有控、增大知名度、降低銷售成本。
六、廣告推廣策略
（1） 廣告宣傳
① 針對(duì)石家莊市的經(jīng)濟(jì)收入，在項(xiàng)目起步前夕，根據(jù)方案中制定的策略可在本地一些媒體進(jìn)行廣告宣傳與新聞炒作。依此手段來到我們預(yù)想的傳播目標(biāo)。并且還可以在項(xiàng)目周圍人群較集中的場(chǎng)所（大型商務(wù)樓、商場(chǎng)超市），向一些人士派送精美廣告單頁(yè)（DM）和小禮品等形式。 。
（2） 事件營(yíng)銷
① 針對(duì)我們?cè)趯?duì)省會(huì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研的實(shí)際情況，制定出我們的投資目標(biāo)群體，可以舉辦一個(gè)酒吧文化項(xiàng)目推薦會(huì)。這樣，即提升了項(xiàng)目的藝術(shù)品位和形象，又帶來了穩(wěn)定的客源。時(shí)機(jī)成熟后，也可定期舉辦這樣的活動(dòng)。
② 學(xué)生派對(duì)、讀書活動(dòng)。聯(lián)系本區(qū)域幾個(gè)重要高校的學(xué)生會(huì)組織，舉行一些沙龍派對(duì)、讀書活動(dòng)，照樣有利于提升品位，吸引學(xué)生和年輕人消費(fèi)。
③ 時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候，也可以舉辦一個(gè)以“咖啡和生活”為主題的征文活動(dòng)。
（3） 服務(wù)營(yíng)銷
除去品牌因素，服務(wù)對(duì)于咖啡消費(fèi)者來說，是最重要的。
為了做到這一點(diǎn)，需要更多人性化的服務(wù)。
① 建立會(huì)員卡制度。卡上印制會(huì)員的名字，像銀行卡一樣。會(huì)員卡的優(yōu)惠率并不高，如9.8折。但一方面，這可以給消費(fèi)者受尊重感，另一方面，也便于服務(wù)員對(duì)于消費(fèi)者的稱呼。特別是如果消費(fèi)者和別人在一起，而服務(wù)員又能當(dāng)眾稱他（她）為*先生、小姐，他們會(huì)覺得很有面子。
② 個(gè)性化服務(wù)。
在桌上放一些宣傳品，內(nèi)容是關(guān)于咖啡的知識(shí)、故事等，一方面可以提升品位，烘托氣氛，也增加消費(fèi)者對(duì)本店的品牌好感。
為多位一起來的消費(fèi)者配備專門的講解人員。如果他們感興趣，可以向他們介紹各種咖啡的名稱、來歷等相關(guān)知識(shí)。也可以讓其參觀某種咖啡的制作過程。
七、啤酒街廣告及價(jià)格策略
招商廣告啤酒美食街招商，面積1萬(wàn)多平米，70多套110-160平米二層商鋪，租金20-40元。
其他政策
啤酒街管委會(huì)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一招商。每年的廣告
投入及管理費(fèi)用收取投資客戶年收入的5%。
一、 價(jià)格策略一
二、 價(jià)格策略二
八、本案結(jié)束語(yǔ)
本策劃思路是東郊藍(lán)色城堡酒吧街項(xiàng)目策劃任務(wù)階段性的工作成果，著重講述的是東郊藍(lán)色城堡酒吧街開發(fā)、招商、項(xiàng)目基礎(chǔ)、功能定位、經(jīng)營(yíng)理念等，并在此基礎(chǔ)上策劃了幾個(gè)大主題的多功能的酒吧街項(xiàng)目，形成一個(gè)規(guī)模較大、酒吧文化氛圍較濃的白領(lǐng)階層消費(fèi)娛樂的場(chǎng)所，利用酒吧街項(xiàng)目的成功，可以活躍省會(huì)石家莊的娛樂生活。同時(shí)也能帶給項(xiàng)目投入做出貢獻(xiàn)的合作伙伴們的經(jīng)濟(jì)效益。
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